경매시 어떻게 배당을 받게 될까요
즐거운 좋은 화요일입니다.
오늘은 부동산 고보증금 임차시에 필요한 정보를 알아보겠습니다.그렇게 자세한 내용은 아니지만 알아두면 도움이 될 것 같은 정보입니다.
보통 전세 차량으로 대여할 때는 법인인지 개인인지 구분해서 구입하시는 분들이 있다고 합니다.그래서 왜 구분해야 하는지... 어떻게 보장되는 금액이 다른지 한 번 간단하게 설명 드리려고 합니다.건물에 근저당이 있다고 경매가 일어나는 것은 아니지만, 그래도 만약 건물이 인도된다면 나에게 얼마만큼의 금액이 올지 대략 계산하기에는 좋다고 생각합니다.
1. 경매집행비: 당연히 경매를 하는데 들어간 비용은 차감되겠죠? 강제경매 집행 비용의 경우 평당 10만원 정도 될 겁니다. 보통여기서쓰면100만원,많으면500만원정도죠.
2. 필요비와 유익비: 제3취득자가 건물에 들어간 필요비와 유익비가 2번 순위네요. 간단하게는 건물을 현상 유지하거나 가액을 증가하거나 하는 비용.제3취득자에 속하는 사람이란?? 비용상환 청구권은 저당 목적물의 점유자가 그 회복자에 대해서 가지는 청구권으로서의 성질을 가지는 것이기 때문에, 저당 목적 부동산에 대해서 지상권, 전세권, 대항력이 있는 임차권등을 취득한 사람이 저당 목적물의 제3취득자에 해당한다고 하는 것입니다.
부동산가격의 증가액(민법 제203조 제2항은 유익비와 관련하여 부동산가격의 증가가 현존하는 경우에 한하여 회복자의 선택에 따라 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으나 경매절차에서는 지출한 금액과 부동산가격의 증가액 중 적은 금액을 기준으로 상환받는다)을 증명하여 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제요구를 하지 아니하면 우선변제요구를 받을 수 없다.
3. 선순위 임금채권 등의 최우선 변제권 : 주택임대차보호법에 의해 부산의 경우는 7000만원 이하인 경우는 2300만원까지 보장되어 있다고 생각하시면 될 것 같습니다.
만약 여기에서 전세금의 합계가 부동산의 2분의 1금액을 넘을 경우에는 2분의 1 범위 내에서만 보장된다.
법인 : 여기서 법인과 개인이 약간 차이가 있는 것 같습니다. 여기서 직원이 많은 법인일 경우. 임금이 밀릴 경우, 종업원의 3개월 분의 임금(+3년 분의 퇴직금 및 재해 보상금)을 먼저 변제하게 됩니다. 만약 크면 클수록 여기서 나오는 돈이 많겠죠? 나머지 최우선변제권은 동일합니다.
4. 국세, 지방세의 세금(재산세, 종부세) : 이 부분은 당해 세금이라고 보아 주십시오. 일반 조세는 뒤쪽에서 배당을 받고, 경매 부동산에 대해서 부과된 세금이 부과됩니다.
5.채권순서 근저당권, 전입확정의 순으로 대항력 있는 순으로 변제가 이루어집니다. 보통 채권 최고액으로 은행 측이 먼저 떼어 놓았다고 하면 은행에서 채권 최고액으로 가져가게 됩니다. 그리고 나머지 전입확정 순서대로 가져가게 됩니다. 만약 전세 설정이 전입 확정보다 빠르면 그 또한 앞이 되는 것이군요.
등기된 담보권, 전세권, 가등기담보권, 근저당권 등.
만약 등기된 담보권보다 전입확정 순서가 빨랐다면 이들보다 먼저 배당받을 수 있을 것입니다.보통 그런 일이 흔하지는 않은데요!6. 일반임금채권 : 나머지 직원의 급여, 기타 근로채권 7. 일반조세 (법정기일이 전세권, 저당권설정등기일보다 늦은 국세, 지방세) 8. 각종 공과금 9. 일반채권.
이렇다 보니 국가와 연계해 전세자금 대출은 유명법인이 아닌 한 좀처럼 대출이 이뤄지지 않는 실정입니다.대표적인 예는, 부영이나 지에스 등은 법인에서도 융자를 받을 수 있는 경우입니다.대표적인 청년 전세 대출은 카카오뱅크와 케이뱅크가 있죠.
요즘에는 카카오 뱅크나 케이 뱅크를 이용하시는 분들이 많더라고요.중소기업에 해당되지 않고 대출을 받는 분들에게 인기가 높은 융자입니다.이자도 저렴하고 대출방법도 간단합니다.
그런데 제가 일하는 곳에는 법인으로 나와 있는 경우가 많아서 청년 대출이 진행이 안 되는 경우가 많습니다.만약 임차인과 임대인과의 분쟁으로 경매를 하는 경우 가능한 한 대화로 해결하는 것이 가장 좋다고 생각합니다.만약 부동산이 빠지거나 인기가 없는 경우 기본 1회 유찰은 들어가는 경우를 고려해 주시기 바랍니다.채권의 최고액으로서 금액을 뺀 4 종류를 고려해 배당을 받게 되기 때문에, 잘 생각해 진행할 필요가 있습니다.여기서 가장 이득을 보는 사람은 아무래도 낙찰자가 될 테니까요.
